Mietrecht – Untervermietung

(Letzte Aktualisierung: 14.09.2022)

Darf der Mieter die Wohnung jederzeit untervermieten?

Nein, für die Untervermietung („Gebrauchsüberlassung an Dritte“) braucht er die Zustimmung des Vermieters, § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB. Auf diese Zustimmung kann ein Anspruch bestehen, den der Mieter ggf. gerichtlich geltend machen muss.

Allerdings kann der Mieter außerordentlich fristgerecht kündigen, wenn der Vermieter die Genehmigung versagt. Praktisch relevant ist dies nur Zeitmietverträgen und Verträgen über andere Sachen als Wohnraum – denn der normale Wohnraummieter kann ja immer fristgerecht kündigen.

Wann besteht ein Anspruch auf Untervermietungserlaubnis?

Ein Anspruch besteht bei Vorliegen eines berechtigten Interesses hierfür, § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Anspruch entfällt jedoch, sofern die Person des Untermieters für den Vermieter unzumutbar ist, der Wohnraum dadurch überbelegt würde oder sonst wichtige Gründe dagegen bestehen, Satz 2.

Was ist die Folge einer unerlaubten Untervermietung?

Bei unerlaubter Untervermietung kann der Vermieter

• die Untervermietung abmahnen (§ 541),
• auf Unterlassung klagen (§ 541),
• wegen Pflichtverletzung abmahnen (§ 543 Abs. 3),
• aus wichtigem Grund kündigen (§ 543 Abs. 1).

Selbstverständlich kann sich der Vermieter aber auch nachträglich mit der Untervermietung einverstanden erklären, unter Umständen gegen angemessene Erhöhung der Miete (§ 553 Abs. 2).

Zugriff auf die vom Mieter eingenommenen Untermietzahlungen hat der Vermieter aber nicht.

Darf eine WG ohne Zustimmung der Vermieters einen neuen Bewohner aufnehmen?

Das kommt ganz auf die rechtliche Gestaltung des Mietvertrags an, also wer (Haupt-) Mieter gegenüber dem Vermieter ist und wie sich das Rechtsverhältnis untereinander darstellt. Im Zweifel sollte man davon ausgehen, dass ein Auswechseln der WG-Bewohner nicht ohne Mitwirkung des Vermieters möglich ist.

Muss die Person des vorgesehenen Untermieters namentlich bezeichnet werden?

Ja, nur dann liegt ein wirksames Verlassen nach Untervermietungserlaubnis vor. Denn der Vermieter muss prüfen können, ob ihm dieser Untermieter zumutbar ist oder nicht.

Hat der Mieter einen Schadenersatzanspruch bei unzulässig verweigerter Untervermietungserlaubnis?

Ja, aber nur unter sehr engen Voraussetzungen. Nur eine ernsthafte und endgültige Verweigerung trotz Bestehens eines Anspruchs auf die Erlaubnis wird als Pflichtverletzung gelten können.

Darf der Mieter andere Personen in die Mietwohnung aufnehmen?

Gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf die Gebrauchsüberlassung an Dritte der Erlaubnis durch den Vermieter. Auf diese hat ein Wohnraummieter jedoch grundsätzlich einen Anspruch, sofern er ein berechtigtes Interesse hieran hat, § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Das berechtigte Interesse liegt bei der Aufnahme des Partners regelmäßig vor. Im Übrigen findet eine Abwägungsentscheidung statt, die auch die Interessen des Vermieters berücksichtigt. § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB nennt insbesondere die Person des Vermieters, die Überbelegung der Wohnung sowie Zumutbarkeitsgesichtspunkte.

Beachten Sie: Eltern, Kinder und Ehepartner sind keine Dritten im Sinne des Gesetzes. Sie dürfen also auch ohne Erlaubnis aufgenommen werden.

Eine Wohnung untervermieten

Im allgemeinen Sprachgebrauch bezeichnet man Mieter, die im selben Haus wie der Vermieter wohnen, oft als Untermieter. Bewohnt der Eigentümer also bspw. das Erdgeschoss seines Hauses und ein Mieter das erste Stockwerk, nennt man diesen Mieter manchmal auch „Untermieter“. Tatsächlich ist das falsch, es handelt sich hier um einen ganz normalen Mieter.

Untervermietung im Rechtssinne bedeutet, dass der Mieter die Mietsache (in der Regel eine Wohnung bzw. einen Teil davon) an einen anderen weitervermietet. Das bedeutet dann, dass der Mieter quasi selbst zum Vermieter hinsichtlich des weitervermieteten Teils wird. Um beide Verhältnisse besser unterscheiden zu können, nennt man den Eigentümer der Wohnung dann Hauptvermieter und dessen Mieter den Hauptmieter. Der Mieter ist aber gleichzeitig Untervermieter gegenüber dem Untermieter.

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht zunächst in § 540 BGB für alle Mietverhältnisse vor, dass die Mietsache grundsätzlich nicht weitervermietet werden darf:

§ 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte

(1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.

Hierzu gibt es aber noch eine Spezialregelung, die nur für Wohnungen gilt:

§ 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte

(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
(2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zusammengefasst:

• Untervermieten darf man nur mit Zustimmung des Vermieters, § 540 BGB.
• Der Mieter einer Wohnung hat aber normalerweise ein Recht auf diese Zustimmung, wenn er diese will, § 553 Abs. 1 Satz 1.
• Der Mieter hat kein Recht auf Zustimmung insbesondere dann, wenn der Vermieter ein Problem mit dem angedachten Untermieter hat oder die Wohnung überbelegt wäre, § 553 Abs. 1 Satz 2.
• Der Mieter hat auch dann kein Recht auf Zustimmung, wenn dem Vermieter nicht zuzumuten ist, dass er trotz Untervermietung nur den normalen Mietpreis bekommt. In dem Fall hat der Mieter aber doch wieder ein Recht auf Zustimmung, wenn er sich mit einer angemessenen Mieterhöhung einverstanden erklärt, § 553 Abs. 2

Bekommt der Mieter eine ihm nach Gesetz zustehende Zustimmung zur Untervermietung nicht, muss er den Vermieter auf Zustimmung verklagen. Das Urteil tritt dann gemäß § 894 Satz 1 ZPO an die Stelle der „tatsächlichen“ Zustimmung. In keinem Fall darf der Mieter aber „einfach so“ untervermieten. Auch dann, wenn er ein Recht auf die Zustimmung hat, muss er sie zunächst einholen.

Eine ungenehmigte Untervermietung kann ernsthafte Konsequenzen haben, von der Abmahnung bis hin zur fristlosen Kündigung.

Unerlaubte Untervermietung: Wer kassiert? (I)

In einem der letzten Beiträge ging es um die Untervermietung von Wohnraum. Dabei wurde festgestellt, dass der Hauptmieter immer die Genehmigung des Vermieters braucht, wenn er untervermieten möchten. Allerdings stellt sich die Frage, was passiert, wenn der Mieter ohne diese Genehmigung, also quasi illegal unvermietet. Aus Sicht der Vermieters stellt sich vor allem die Frage, ob er in irgendeiner Weise am erzielten Untervermietungserlös teilhaben kann, da es ja schließlich seine Wohnung ist und der Mieter daraus gesetzeswidrig Einnahmen erzielt hat. In den Regelungen über die Wohnraummiete und die Untervermietung im BGB ist ein derartiger Anspruch nicht zu finden und auch praktisch kein Mietvertrag regelt diese Problematik.

Daher stellt sich die Frage, ob andere rechtliche Bestimmungen möglicherweise eine Lösung bieten:

1. Untermietzuschlag, § 553 Abs. 2

Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.

Man könnte nun auf die Idee kommen, dass der Vermieter den regulären Untermietzuschlag (siehe Artikel dazu) verlangen kann. Allerdings entsteht dieser Zuschlag nicht von selbst, sondern nur durch Vereinbarung mit dem Mieter. Hat der Mieter seine Zustimmung nicht erklärt, ist kein Zuschlag vereinbart. Das gilt sogar dann, wenn der Vermieter keinen Zuschlag verlangen konnte, da er nicht einmal wusste, dass der Mieter untervermietet hat.

Dazu muss man aber auch sagen, dass dieser Zuschlag dem Vermieter nicht viel weiterhilft, da nur die (minimale) zusätzliche Abnutzung der Wohnung ausgeglichen werden soll. Zum Beispiel beträgt dieser Zuschlag bei preisgebundenem Wohnraum in der Regel gerade einmal 2,50 Euro pro Person und Monat. Eine angemessene Entschädigung dafür, dass der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters einem (für diesen) Wildfremden überlassen und damit einen meist ordentlichen Gewinn gemacht hat, sind diese paar Euro sicher nicht.

2. Vertraglicher Schadenersatz, § 280 Abs. 1

Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen.

Die Pflicht des Mieters ist es, die Sache nicht ohne Erlaubnis unterzumieten. Diese Pflicht hat er verletzt und ist damit schadenersatzpflichtig. Das Problem ist aber, dass kein Schaden vorliegt. Allenfalls eine stärkere Abnutzung der Wohnung wäre denkbar, diese ist aber praktisch nicht berechenbar und würde sich allenfalls im Bereich des oben erwähnten Untervermietungszuschlags bewegen.

Der erzielte Untermietzins kein Schaden für den Vermieter, denn er hätte dieses Geld ja eh nicht bekommen. Hätte der Mieter korrekt gehandelt, hätte er entweder gar nicht untervermietet und damit hätte der Vermieter erst recht keinen Untermietzins verlangen können. Oder er hätte mit Zustimmung untervermietet, dann hätte der Vermieter aber nur den erwähnten Zuschlag und nicht etwa die gesamte Untermiete verlangen können. In keinem Fall würde der Vermieter mehr bekommen und damit kann er auch im Wege eines Schadenersatzanspruchs nicht besser gestellt werden.

3. Geschäftsführung ohne Auftrag, §§ 677 und 684 BGB

Wer ein Geschäft für einen anderen besorgt, ohne von ihm beauftragt oder ihm gegenüber sonst dazu berechtigt zu sein, (…)

(ist) verpflichtet, dem Geschäftsführer alles, was er durch die Geschäftsführung erlangt, nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben.

Das Rechtsinstitut der Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) wird von der Rechtsprechung weit über seinen Wortlaut und seine ursprüngliche Bestimmung hinaus ausgedehnt. Sein Anwendungsbereich ist mittlerweile praktisch unbegrenzt und wird sogar für die äußerst umstrittenen Abmahnungen verwendet. Es setzt aber immer voraus, dass jemand etwas tut, was eigentlich der Rechtssphäre des anderen zugeordnet ist.

Das könnte der Fall sein, weil die Wohnung ja dem Vermieter gehört, aber der Mieter es ist, der untervermietet. Hier muss man aber Eigentum und Besitz trennen. Denn es ist ja gerade der Mieter, der im Rahmen des Mietverhältnisses die Verfügungsgewalt über die Wohnung erhalten hat. Er ist für die Untervermietung zuständig, nicht etwa der Vermieter. Was der Mieter mit der Wohnung macht, ist also seine eigene Sache und kein fremdes Geschäft.

Weiter zu Teil 2

Unerlaubte Untervermietung: Wer kassiert? (II)

Fortsetzung zu Unerlaubte Untervermietung: Wer kassiert? (I)

4. Eigentümer-Besitzer-Verhältnis, §§ 987 Abs. 1 und 990 Abs. 1 Satz 1

Der Besitzer hat dem Eigentümer die Nutzungen herauszugeben, die er nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit zieht.

War der Besitzer bei dem Erwerb des Besitzes nicht in gutem Glauben, so haftet er dem Eigentümer von der Zeit des Erwerbs an nach den §§ 987, 989.

Das sogenannte Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (EBV) würde es erlauben, dass der Besitzer Nutzungen an den Eigentümer herausgeben muss, er bewusst unrechtmäßig („nicht in gutem Glauben“) erhalten hat. Eine solche Nutzung wäre auch der Mietzins aus der Untervermietung. Grundvoraussetzung ist aber, dass es sich um einen unrechtmäßigen Besitzer (z.B. Finder) handelt. Der Mieter ist aber zur Benutzung der Wohnung berechtigt, nur eben nicht in dieser Form. Damit sind die Vorschriften des EBV nicht anwendbar.

5. Herausgabe wegen Verfügung, § 816 Abs. 1 Satz 1

Trifft ein Nichtberechtigter über einen Gegenstand eine Verfügung, die dem Berechtigten gegenüber wirksam ist, so ist er dem Berechtigten zur Herausgabe des durch die Verfügung Erlangten verpflichtet.

Verkauft jemand eine fremde Sache, so kann dies trotzdem gültig sein. Dann verliert der ursprüngliche Eigentümer sein Eigentum und soll daher wenigstens den daraus erzielten Kaufpreis verlangen können. Die Untervermietung ist aber keine Verfügung wie der Verkauf, da sich am Eigentum der Sache nichts ändert. Lediglich der Untermieter ist als weiterer Nutzer hinzugekommen. Damit ist § 816 BGB nicht anwendbar.

6. Herausgabe des Erlangten, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2

Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet.

Der Mieter könnte hier in sonstiger Weise (also nicht durch die Leistung, sondern durch eine „Nichtleistung“) den Untermietzins vom Vermieter erlangt haben. Schließlich hat ihm der Vermieter die Wohnung zur Verfügung gestellt und damit die Möglichkeit der Weitervermietung geschaffen, damit wäre die Miete rechtlich gesehen auch „vom Vermieter erlangt“, obwohl sie selbstverständlich der Untermieter zahlt. Einen rechtlichen Grund im Verhältnis Vermieter-Hauptmieter gibt es ebenfalls nicht, da die Untervermietung nicht genehmigt war. Aber wie oben muss man hier feststellen, dass das Erlangte, also der Untermietpreis, nicht mehr aus der Rechtssphäre des Vermieters stammt, da der Gebrauch und die Verwendung der Wohnung dem Mieter zugewiesen ist.

7. Schadenersatz wegen unerlaubter Handlung, § 823 Abs. 1

Wer vorsätzlich oder fahrlässig (…) das Eigentum (…) eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Schließlich wäre noch ein Schadensersatz wegen Eigentumsverletzung denkbar. Dieser scheitert aber daran, dass das Eigentum nicht verletzt wurde, sondern nur das Zustimmungsrecht des Vermieters.

8. Schadenersatz wegen Verletzung eines Schutzgesetzes, §§ 823 Abs. 2 Satz 1 und 540 Abs. 1 Satz 1

Die gleiche Verpflichtung trifft denjenigen, welcher gegen ein den Schutz eines anderen bezweckendes Gesetz verstößt.

Absatz 2 erweitert § 823 Abs. 1 noch auf Fälle, in denen ein Gesetz, das einen anderen schützen soll, verletzt wurde. In dem Fall trifft den Schädiger die gleiche Verpflichtung wie in Abs. 1, also Schadenersatz. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB soll aber den Vermieter nur davor schützen, dass jemand, den er sich nicht ausgesucht hat, plötzlich in seiner Wohnung lebt. Er soll nicht davor geschützt werden, dass der Mieter durch die Untervermietung ein Geschäft macht. Damit kann es auch insoweit keinen Schadenersatz geben, zumal das Vorliegen eines Schadens schon sehr zweifelhaft ist (siehe oben).

Es gibt also nach gegenwärtiger Rechtslage keine Anspruchsgrundlage für eine Beteiligung des Mieters am Erlös einer ungenehmigten Untervermietung. Welche Lösungsansätze es für diese Problematik dennoch gäbe, stellen wir Ihnen in einem der nächsten Artikel vor.

Unerlaubte Untervermietung: So könnte man sie regeln

Wir haben gesehen, dass unerlaubte Untervermietung dazu führt, dass der Mieter trotzdem seine Einnahmen aus der Untervermietung behalten kann, da es keine Anspruchsgrundlage des Vermieters gibt. Dem Vermieter bleibt lediglich die Möglichkeit, den Mieter abzumahnen oder ihm zu kündigen, was aber nicht immer seinen Interessen entspricht und ihn vor allem auch nicht für die Untervermietung entschädigt. Er steht damit schlechter als bei genehmigter Untervermietung, wo er zumindest eine höhere Miete beanspruchen kann.

Diese Rechtslage ist unbefriedigend und auch ungerecht. Die Frage ist aber, wie man sie korrigieren könnte.

Zum einen wäre eine gesetzgeberische Lösung möglich. Man könnte zum Beispiel § 553 BGB entsprechend ergänzen:

Überlässt der Mieter einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch, ohne dass die Zustimmung des Vermieters vorliegt, so kann der Vermieter vom Mieter die erzielten Mieteinnahmen, wenigstens jedoch die ortsübliche Miete, herausverlangen.

Damit würde der Ansporn für den Mieter für eine illegale Untervermietung vollständig wegfallen. Der Mieter ist dadurch ausreichend geschützt, dass er ja in aller Regel einen Anspruch auf die Zustimmung hat und diese allenfalls von einer minimalen Mieterhöhung abhängt.

Bevor der Gesetzgeber dies umsetzt, wäre auch eine vertragliche Vereinbarung denkbar. Im Mietvertrag könnte eine Klausel enthalten sein, die die Untervermietung entsprechend regelt. Eine solche wäre aber häufig gemäß § 553 Abs. 3 BGB unwirksam, weil sie den Mieter benachteiligt. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich anwaltlichen Rat zu holen, um auch wirklich eine individuell passende und gerichtsfeste Regelung zu verwenden.